Bilan 2025 : une année de transition
L'année 2025 a été une année charnière pour le marché immobilier annécien. Après l'euphorie de la période 2020-2023, marquée par des hausses de prix de 25 à 35 % en cumulé, le marché a encaissé un ajustement significatif avant de retrouver un équilibre.
Les volumes de transactions ont reculé de 12 % par rapport à 2024, eux-mêmes déjà en baisse de 18 % par rapport au pic de 2022. Cette contraction a principalement affecté les primo-accédants, pénalisés par la remontée des taux d'intérêt à 3,5-4 % et la stagnation des salaires réels. Les investisseurs et les acheteurs en résidence secondaire sont également devenus plus sélectifs, multipliant les délais de réflexion.
Sur les prix, la correction a été modérée et géographiquement sélective. Annecy centre a enregistré une baisse de 3 % en prix nominaux sur les biens standards. Les communes périphériques (Seynod, Meythet, Cran-Gevrier) ont mieux résisté avec une quasi-stabilité (-1 à -2 %). En revanche, les biens premium — bord de lac, Vieil Annecy, Annecy-le-Vieux résidentiel — ont tenu leurs prix sans quasiment aucune correction, confirmant leur statut de valeur refuge.
Les DPE F et G ont en revanche subi une décote accélérée : -8 à -15 % par rapport aux biens de performance équivalente en DPE C/D, sous l'effet des interdictions de location et de la prise de conscience des acquéreurs.
Les prix par commune en 2026
Voici l'état du marché au premier trimestre 2026, commune par commune, avec les prix médians au m² pour un appartement en bon état (DPE C ou D, état général correct).
Annecy centre et Vieil Annecy : 5 800 €/m² en médiane, avec des variations de 4 500 €/m² (biens à rénover, rez-de-chaussée) à 9 500 €/m² (vue lac, biens d'exception, Vieil Annecy restauré). La dispersion reste très forte selon les micro-localisations.
Annecy-le-Vieux : 6 800 €/m² en médiane résidentielle, 8 500 à 10 000 €/m² en secteur lacustre (Albigny, avenue du Petit-Port). Les maisons individuelles se négocient sur la base de 5 500 à 7 000 €/m² selon la surface et les prestations.
Cran-Gevrier : 4 400 €/m², en hausse de 5 % sur un an grâce à la requalification du bord du Fier et l'arrivée de programmes neufs de qualité. C'est l'une des communes qui affiche la meilleure dynamique prix de l'agglomération.
Seynod : 3 900 €/m² en médiane, avec des pointes à 4 400 €/m² pour les programmes récents bien exposés. Commune stable, peu de volatilité.
Meythet : 4 600 €/m², légèrement supérieur à Seynod grâce à la proximité de l'aéroport et de la zone industrielle de Metz-Tessy.
Talloires : 8 500 €/m² en médiane, jusqu'à 12 000 €/m² pour les propriétés avec accès direct au lac. Village lacustre de prestige, demande internationale soutenue.
Veyrier-du-Lac : 6 500 €/m² en médiane, en forte demande des familles qui ne peuvent se payer Annecy-le-Vieux.
Saint-Jorioz / Sevrier : 4 800 à 5 500 €/m², bons rapports qualité-prix pour les biens en bord de lac sud.
Quels types de biens résistent le mieux ?
Tous les segments du marché annécien ne se comportent pas de la même façon face aux ajustements de conjoncture. Certains types de biens ont démontré une résilience remarquable, d'autres ont davantage souffert.
Les appartements 2 et 3 pièces bien situés (T2 de 40-50 m², T3 de 60-70 m²) restent les biens les plus liquides du marché annécien. Ils correspondent au plus grand nombre d'acheteurs potentiels (couples, petites familles, investisseurs locatifs) et se revendent dans des délais courts (30 à 45 jours en moyenne). Leur prix a pratiquement tenu en 2025 et progresse à nouveau en 2026.
Les appartements en bord de lac constituent la catégorie la plus résiliente de toutes. La rareté absolue de ce type de bien (quelques centaines d'unités dans toute l'agglomération) et la demande internationale font que ces propriétés ne baissent jamais vraiment. En 2025, les délais de vente ont même raccourci pour les biens lacustres bien présentés.
Les maisons avec jardin en périphérie (Seynod, Poisy, Argonay, Pringy) ont bénéficié de la demande des familles post-Covid cherchant de l'espace. Bien que légèrement en retrait en 2025 (-2 à -3 %), elles retrouvent des acheteurs en 2026 grâce à la normalisation des taux et à une offre toujours limitée.
À l'opposé, les studios locatifs dans des copropriétés vieillissantes avec de mauvais DPE ont perdu 10 à 18 % de leur valeur et peinent à trouver preneur. Ce segment est à éviter absolument pour un investisseur.
Les facteurs qui vont influencer le marché 2026-2027
Plusieurs facteurs structurels et conjoncturels vont façonner l'évolution du marché immobilier annécien dans les 18 à 24 prochains mois.
La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne est le premier déterminant. Après les hausses de 2022-2024, la BCE a amorcé un cycle de baisse prudente des taux directeurs. Si ce mouvement se confirme, les taux de crédit immobilier pourraient revenir sous les 3 % fin 2026, libérant une demande comprimée chez les primo-accédants et les investisseurs. L'effet sur les prix serait positif, notamment sur le segment 4 000-5 000 €/m².
L'offre neuve reste structurellement limitée à Annecy. La rareté du foncier constructible en zone alpine, les contraintes environnementales (loi Montagne, zones inondables, protection des espaces naturels du lac) et la complexité des permis de construire dans une ville patrimonialisée maintiennent un flux de nouvelles constructions très faible. Cette pénurie d'offre est un soutien structurel pour les prix à long terme.
L'attractivité genevoise continue d'alimenter la demande. Le marché de l'emploi genevois, tiré par les secteurs financier, pharmaceutique et international (ONU, CERN), attire des expatriés et des frontaliers à hauts revenus qui cherchent à s'installer du côté français. Annecy est la première ville française à grande offre urbaine sur cet axe, à 45 minutes de Genève par l'autoroute.
Le tourisme et les résidences secondaires constituent un moteur supplémentaire. Le lac d'Annecy attire plus de 3 millions de visiteurs par an, dont une part croissante souhaitent ancrer leur ancrage estival dans la région en devenant propriétaires.
Notre analyse IA : où voir les meilleures opportunités en 2026
Notre modèle d'intelligence artificielle, entraîné sur les données de transactions DVF, les annonces en ligne et les indicateurs macro-économiques locaux, identifie plusieurs poches d'opportunité pour les acheteurs et investisseurs qui se positionnent en 2026.
Première opportunité : les biens avec mauvais DPE et potentiel de rénovation à Cran-Gevrier et Seynod. Ces appartements des années 1970-1990, classés D ou E, se négocient avec une décote de 10 à 20 % par rapport aux équivalents récents. Avec les aides MaPrimeRénov' (jusqu'à 30 000 € pour un appartement classé E→C) et l'amortissement LMNP, la rénovation est souvent auto-financée sur 5 à 7 ans. Notre IA détecte automatiquement ces biens et calcule le ROI post-rénovation.
Deuxième opportunité : les grands appartements (T4, T5) dans des copropriétés bien entretenues à Annecy-le-Vieux et Novel. Ces biens, dont les acquéreurs potentiels sont moins nombreux que pour des T2-T3, affichent des prix au m² inférieurs de 8 à 12 % à ceux des petites surfaces équivalentes. Pour les familles avec un budget d'achat autour de 600 000 à 800 000 €, c'est le segment à cibler en priorité.
Troisième opportunité : les biens en bord du Fier à Cran-Gevrier. La requalification des berges est en cours et les premiers programmes livrés en 2025-2026 montrent un attrait réel pour les acheteurs. Les prix y sont encore 20 à 30 % inférieurs à ceux du bord de lac annécien, pour un agrément comparable (eau, verdure, promenades). Notre modèle anticipe une convergence progressive des prix vers ceux de la rive du lac sud (Saint-Jorioz, Sevrier) sur un horizon 5-7 ans.
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