Pourquoi Annecy est une destination de choix pour la location saisonnière
Annecy est l'une des destinations touristiques les plus prisées des Alpes françaises. Avec plus de 3 millions de visiteurs par an, la ville bénéficie d'une attractivité exceptionnelle toute l'année : lac d'Annecy classé parmi les plus purs d'Europe, vieux centre médiéval, proximité des stations de ski (La Clusaz, Le Grand-Bornand, Les Aravis) et des sentiers de randonnée du Massif des Bornes.
La demande locative saisonnière est particulièrement forte de juin à septembre (saison lac) et de décembre à mars (saison ski). Les vacances de printemps et de la Toussaint complètent le calendrier avec un taux de remplissage élevé.
Résultat : les propriétaires d'appartements et de chalets bien situés peuvent espérer des rendements bruts de 5 à 10 %, nettement supérieurs à la location longue durée classique.
Réglementation : ce qu'il faut savoir avant de se lancer
La location saisonnière à Annecy est encadrée par plusieurs textes législatifs qu'il est impératif de respecter.
Déclaration en mairie obligatoire. Depuis la loi ALUR, tout propriétaire souhaitant louer son logement (résidence principale ou secondaire) en meublé de tourisme doit effectuer une déclaration auprès de la mairie d'Annecy. Cette démarche est gratuite et s'effectue en ligne sur le portail de la ville.
Numéro d'enregistrement. Annecy fait partie des communes qui imposent un numéro d'enregistrement à afficher sur toutes les annonces Airbnb, Booking ou Abritel. Sans ce numéro, vos annonces peuvent être retirées des plateformes et vous vous exposez à des amendes pouvant atteindre 5 000 €.
Limite de 120 jours pour la résidence principale. Si vous louez votre résidence principale, la loi vous autorise à louer au maximum 120 nuits par an. Au-delà, votre logement est considéré comme une résidence secondaire dédiée à la location, ce qui implique des démarches supplémentaires (changement d'usage, parfois compensation).
Résidences secondaires. Pour les résidences secondaires, il n'y a pas de limite de nuitées, mais la procédure de changement d'usage peut s'appliquer dans certaines zones tendues de la ville. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie d'Annecy avant tout investissement.
Quel rendement attendre pour une location saisonnière à Annecy ?
Le rendement d'une location saisonnière dépend de nombreux facteurs : localisation, surface, équipements et qualité de gestion. Voici les chiffres observés sur le marché annécien en 2024-2025.
Studio / T1 (20-35 m²) en centre-ville ou bord de lac. Prix d'acquisition : 180 000 à 280 000 €. Loyer moyen saison haute : 80 à 130 € la nuit. Taux de remplissage annuel moyen : 65 à 75 %. Revenus annuels bruts : 15 000 à 25 000 €. Rendement brut : 6 à 9 %.
T2 / T3 (40-70 m²) avec vue ou terrasse. Prix d'acquisition : 350 000 à 650 000 €. Loyer moyen saison haute : 130 à 220 € la nuit. Revenus annuels bruts : 25 000 à 40 000 €. Rendement brut : 5 à 7 %.
Chalet / Maison avec jardin. Prix d'acquisition : 600 000 à 1 500 000 €. Loyer moyen saison haute : 300 à 800 € la nuit. Rendement brut : 4 à 6 % selon les prestations.
Les charges à déduire comprennent : ménage entre chaque séjour (40 à 80 €), linge de maison, frais de plateforme (3 à 15 % selon la plateforme), assurance PNO spécifique locations courtes durées, taxe de séjour (reversée à la mairie), taxe foncière et charges de copropriété.
Les meilleures plateformes pour louer à Annecy
Plusieurs plateformes se partagent le marché de la location saisonnière à Annecy. Chacune a ses caractéristiques propres.
Airbnb reste la plateforme dominante avec la plus grande visibilité internationale. Les voyageurs en quête de logements authentiques et bien notés s'y retrouvent naturellement. Les frais de service oscillent entre 3 % (tarif hôte simplifié) et 15 % selon le mode de tarification choisi. Airbnb impose la mention du numéro d'enregistrement communal sur toutes les annonces en France.
Abritel / VRBO (groupe Expedia) est particulièrement efficace pour attirer une clientèle familiale américaine et nord-européenne. Les logements spacieux (T3, T4, villas) y trouvent leur meilleure audience. Commission : environ 8 %.
Booking.com génère un volume important de réservations mais avec un profil de voyageurs plus axé court séjour (1-3 nuits). La commission est élevée (15 à 20 %) mais le remplissage peut être optimal hors saison.
Clévacances et Gîtes de France sont des labels qui apportent une caution de qualité pour les voyageurs français. Ils imposent des critères précis (équipements, superficie, classement étoiles) mais permettent d'afficher un positionnement premium.
La stratégie optimale consiste à combiner Airbnb (visibilité internationale) et Abritel (familles) pour maximiser le taux de remplissage, tout en gérant les disponibilités via un channel manager (Smoobu, Lodgify, Beds24).
Fiscalité de la location saisonnière : LMNP et LMP
La fiscalité de la location saisonnière en meublé est encadrée par le régime des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ou Professionnels (LMP) selon vos revenus.
Régime micro-BIC (revenus < 77 700 € par an pour meublés de tourisme classés, 15 000 € pour non classés depuis la loi de finances 2025). Abattement forfaitaire de 50 % (meublés de tourisme classés) ou 30 % (non classés). Simple à gérer mais moins optimisé fiscalement.
Régime réel simplifié. Vous déduisez l'ensemble des charges réelles : intérêts d'emprunt, amortissement du bien et du mobilier, frais de gestion, assurances, travaux d'entretien, CFE, expert-comptable. L'amortissement du bien permet dans la plupart des cas de générer un déficit fiscal qui efface les revenus locatifs pendant 10 à 20 ans. C'est le régime le plus avantageux pour les investisseurs.
Récupération de TVA. Si vous acquérez un bien neuf en résidence de services avec gestionnaire, vous pouvez récupérer la TVA (20 %) sur le prix d'achat, sous conditions. Ce dispositif s'applique aux résidences touristiques para-hôtelières.
Cotisations sociales. Au-delà de 23 000 € de revenus annuels, vous devez cotiser à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants). En dessous de ce seuil, vous restez soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour optimiser votre situation dès la première année.
Où investir à Annecy pour maximiser le rendement saisonnier ?
La localisation est le facteur numéro un du rendement locatif saisonnier à Annecy. Voici les secteurs à privilégier selon votre budget.
Vieil Annecy et centre historique. Les appartements dans les ruelles médiévales ou avec vue sur les canaux se louent à des tarifs premium. Attractifs toute l'année (weekend citybreaks, groupes d'amis, couples). Inconvénient : prix d'achat très élevés (7 000 à 9 000 €/m²) et copropriétés parfois contraignantes.
Bord de lac (Annecy-le-Vieux, Albigny, Veyrier-du-Lac). Les logements avec accès direct à l'eau ou vue lac sont les plus recherchés en été. Tarifs de location parmi les plus élevés du secteur (200 à 800 €/nuit pour les maisons). Investissement conséquent mais rendement stable.
Saint-Jorioz et Sevrier. Prix d'achat plus accessibles avec une localisation en bord de lac. Bon compromis rendement/investissement pour les primo-investisseurs.
Proximité stations de ski (Thônes, La Clusaz, Le Grand-Bornand). Chalets et appartements qui fonctionnent bien hiver comme été. Taux de remplissage élevé en saison ski. À retenir pour un profil investisseur "toutes saisons".