Comment AI Immo calcule les prix immobiliers à Annecy

📊 Sources de données

Réponse directe : nous utilisons 4 sources officielles et 16 portails d'annonces.

• DVF Notaires (Etalab) — toutes les transactions immobilières réelles enregistrées par les notaires de Haute-Savoie depuis 2014. Source officielle de l'État français.
• Patrim DGFiP — déclarations fiscales immobilières (administration française). Validation croisée systématique des prix DVF.
• INSEE — commune nouvelle d'Annecy — données démographiques, salaires médians, CSP, dynamique de population par quartier.
• 16 portails immobiliers — 4807 Immobilier, Guy Hoquet, SBM Immo, Fantin, Agence du Parc, Accort, Bien'ici, Logic-Immo, ORPI, Century 21, ERA, Foncia, SeLoger, LeBonCoin, PAP, Nestenn.
• Géolocalisation — IGN + OpenStreetMap pour la géolocalisation précise des biens et le calcul des distances aux écoles, transports, commerces.

🤖 Modèle IA et variables analysées

Réponse directe : notre IA analyse 30+ variables structurées en 4 catégories (caractéristiques bien, qualité, environnement, marché).

1. Caractéristiques du bien : surface (loi Carrez), type, nombre de pièces, chambres, étage, ascenseur, parking, balcon/terrasse, cave, exposition.

2. Qualité et état : DPE (A à G), année de construction, état général, charges de copropriété, travaux votés/à prévoir, qualité matériaux.

3. Environnement : distance au lac, distance au centre-ville, transports en commun, écoles à proximité, commerces, vue (lac, montagne, ville).

4. Marché : prix DVF récents du quartier, tendance locale 12 mois, volume de transactions, durée moyenne avant vente, tension offre/demande.

⏱ Fréquence de mise à jour

1. Annonces actives — synchronisées 4× par jour (03h, 09h, 15h, 21h heure de Paris).
2. Données DVF officielles — intégrées trimestriellement (à chaque publication DGFiP).
3. Tendances de marché — recalculées mensuellement.
4. Modèle IA — réentraîné tous les 6 mois sur les nouvelles données.

🎯 Précision et marge d'erreur

Réponse directe : ±8 % en moyenne pour les biens standards, ±15 % pour les biens atypiques.

Notre estimation IA est validée en continu contre les transactions réelles enregistrées dans les 90 jours suivant l'estimation. Sur un échantillon de 1 200 transactions vérifiées en 2024-2025 dans le bassin annécien, la précision atteint :

• ±5 % pour 62 % des biens (T2-T4 standards en ville)
• ±10 % pour 28 % des biens (maisons individuelles, T5+)
• ±15-20 % pour 10 % des biens (atypiques, prestige, vue lac exceptionnelle, gros travaux)

🔮 D'où viennent nos prévisions 2026

Réponse directe : nos prévisions 2026 sont calculées par un modèle de régression entraîné sur 6 années de données DVF Notaires (2020–2025), recalibré chaque mois sur les nouvelles transactions du bassin annécien.

Le modèle intègre quatre familles de signaux pour projeter les prix à 12 mois :

• Tendance long terme — moyenne mobile 36 mois sur les transactions DVF par commune et type de bien.
• Saisonnalité du marché annécien — pics de transactions printemps + rentrée scolaire, creux en août, identifiés sur 2020–2025.
• Indicateurs macro — taux directeurs BCE, capacité d'emprunt des ménages (Banque de France), volume des transactions Haute-Savoie.
• Spécifiques bassin Annecy — flux frontaliers Genève (OFS), démographie INSEE, contraintes foncières (zone montagne).

Validation post-publication : chaque prévision faite à T-12 mois est comparée aux transactions réelles publiées par DVF à T+0. L'écart moyen sur les prévisions 2024 (publiées en 2023) a été de ±4,2 % vs DVF officiel — soit un score de fiabilité similaire à celui des notaires régionaux.

Ce que nous ne prétendons pas : aucun modèle ne peut anticiper un choc exogène (crise financière, krach immobilier, choc politique). Les prévisions sont publiées avec une fourchette haute/basse pour signaler la zone d'incertitude.

📜 Limites et avertissements

L'estimation IA AI Immo est un outil d'aide à la décision, pas un acte juridique. Elle ne se substitue pas à :

• Une expertise notariale (acte authentique pour succession, divorce, donation)
• Un diagnostic technique immobilier (DPE, amiante, plomb, électricité)
• Une visite professionnelle par un agent immobilier ou expert agréé

Pour les transactions réelles, nous recommandons systématiquement un avis humain professionnel en complément de notre estimation IA.

🔗 Références et conformité

Notre méthodologie respecte les standards :

• RGPD — aucune donnée personnelle stockée pour l'estimation publique
• RGAA — accessibilité numérique des données
• Loi Hoguet — pas d'activité de transaction (estimation indicative uniquement)
• Code de déontologie — transparence totale sur sources et limites

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